Atau..
Apakah Anda seorang pengusaha atau wiraswasta yang berencana memiliki hunian idaman atau aset namun malas direpotkan dengan berkas syarat-syarat untuk proses pengajuan KPRnya?
Atau..
Apakah Anda berencana ingin memiliki atau menambah aset properti anda di luar kota atau bahkan diluar kota namun malas direpotkan dengan masalah Survey dan syarat2 lainnya untuk pengajuan KPRnya?
Atau bahkan..
Apakah anda sedang ada keperluan finansial mendesak misalnya sehingga berencana untuk menjual salah satu rumah atau aset milik Anda yang masih dalam KPR berjalan namun sengaja dijual secara over kredit agar lebih cepat dilirik pembeli.
Atau..
Apakah anda memang pelaku bisnis properti sehingga memang sengaja untuk mengambil keuntungan dari kenaikan nilai properti yang anda beli walaupun status Properti Anda masih sedang dalam jaminan (KPR).
Nah itu dia beberapa contoh alasan atau penyebab terjadinya transaksi Over Kredit Rumah
Untuk itu..
Kali ini kita akan coba membahas sekilas tentang Jual/Beli Over Kredit Rumah dimana hingga saat ini saya masih banyak konsumen saya yang masih bingung tentang hal ini.
Sebelum membahas lebih lanjut tentang Jual/Beli Over Kredit Rumah, ada baiknya kita bahas dulu tentang apa yang di maksud dengan Jual/Beli Over Kredit disini.
Jual/Beli Over Kredit Rumah yang dimaksud disini yaitu Pengalihan Kredit kepemilikan rumah dari Pemilik Rumah lama dalam hal ini disebut sebagai Penjual kepada Pemilik Rumah yang baru atau dalam hal ini disebut sebagai Pembeli dengan kesepakatan dan perjanjian tertentu sesuai dengan yang telah disepakati bersama.
Secara umum Transaksi Jual/Beli Over Kredit dibagi menjadi 2 yaitu Over Kredit Resmi Bank dan Over Kredit Tidak Resmi Bank (Cukup dihadapan Notarial).
A. Over Kredit Resmi Bank
Over Kredit Resmi Bank berarti melakukan transaksi alih kredit kepemilikan rumah yang mana dilakukan dengan melibatkan Pihak Bank karena disini statusnya Sertifikat rumah tersebut statusnya masih dalam jaminan pihak Bank dimana prosesnya dan syaratnya hampir sama seperti pengajuan KPR baru termasuk Survey kepada Calon Pembeli sebagai calon debitur dan juga apraisal ulang unit rumah yang akan diperjualbelikan.
Bila di ACC oleh pihak Bank maka debitur untuk kredit kepemilikan rumah tersebut akan dirubah ke nama pembeli termasuk seluruh berkas sertifikat yang dijaminkan pun akan diupdate.
Kelebihan Over Kredit Resmi Bank adalah:
a. Sertifikat rumahnya sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap di jaminkan ke Bank dan baru dapat diambil setelah KPR dilunasi.
b. Pembeli sudah mulai dapat mengangsur KPR ke Bank atas namanya sendiri.
a. Sertifikat rumahnya sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap di jaminkan ke Bank dan baru dapat diambil setelah KPR dilunasi.
b. Pembeli sudah mulai dapat mengangsur KPR ke Bank atas namanya sendiri.
Adapun kekurangan Over Kredit Resmi Bank adalah:
a. Proses pengajuan ke Bank lebih rumit, persis seperti pengajuan KPR baru saja
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk calon pembelinya oleh Pihak Bank, bisa jadi karena alasan BI Checking ataupun persyaratan lainnnya yang tidak lengkap.
c. Biaya yang perlu dipersiapkan untuk Over Kredit Resmi Bank relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank
Sesuai dengan namanya, Transaksi Over Kredit ini dilakukan tanpa melalui proses seperti yang harus dilakukan pada Over Kredit Resmi Bank, tapi bukan berarti bawah tangan juga melainkan akad jual beli dilakukan di hadapan Notaris.
Nah, dari Notaris nanti akan dihasilkan beberapa berkas seperti Akta Jual Beli, Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat bila KPR sudah lunas, dan juga Surat Kuasa Jual. Salinan semua berkas tersebut diberikan kepada pembeli untuk dapat digunakan di kemudian hari.
Syaratnya pun sangat mudah, Pembeli cukup menyiapkan fotokopi dan KK tanpa harus repot dengan syarat lainnya seperti pada Over Kredit Resmi Bank. Penjual juga cukup menyiapkan fotokopi KTP, KK dan tentunya Surat Nikah apabila telah menikah dan Sertifikat rumah tentunya,
Prosesnya pun relatif singkat, berdasarkan pengalaman saya proses Over Kredit Cukup Notarial ini hanya memakan waktu paling lama 2 hari setelah berkas kita kumpulkan di Notaris.
Pembeli tinggal melanjutkan pembayaran sisa cicilan KPR namun masih menggunakan nama dan nomor rekening bank pemilik sebelumnya (Penjual)
Lalu, amankah melakukan over kredit cukup di hadapan notaris? Menurut saya Over kredit di hadapan notaris cukup aman dibandingkan over kredit bawah tangan yang cuma menggunakan kuitansi saja sebagai bukti transaksi, karena hingga saat ini setahu saya Bank tetap tidak dapat mengeluarkan Sertifikat pada saat lunas nanti apabila kita hanya bermodalkan Kuitansi jual beli saja walaupun sudah dibubuhi materai.
Namun ada baiknya apabila setelah melakukan Over Kredit di Hadapan Notaris agar Pembeli dan Penjual sama-sama ke Bank Pemberi KPR untuk melaporkan kepada pihak Bank bahwa telah terjadi Alih Kepemilikan atas rumah yang kita jaminkan. Karena nanti setelah itu bank akan mengupdate data-data KPR yang sudah ada, namun kita tetap membayarkan cicilan menggunakan nama pemilik sebelumnya (Penjual), tapi kadang ada beberapa bank yang tidak mempermasalahkan hal tersebut dan bahkan malah langsung kita dapat mengangsur menggunakan nama pembeli sebagai debitur baru.
Kelebihan dari proses Over Kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya Over Kredit menggunakan Akta Notaris adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke Bank Pemberi KPR
b. Pembeli mengangsur ke Bank masih menggunakan Nama Penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada Bank Pemberi KPR, kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke Bank dan mengambil asli sertifikat yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan Over Kredit dengan menggunakan akta Notaris sebaiknya dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Bank Pemberi KPR.
a. Proses pengajuan ke Bank lebih rumit, persis seperti pengajuan KPR baru saja
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk calon pembelinya oleh Pihak Bank, bisa jadi karena alasan BI Checking ataupun persyaratan lainnnya yang tidak lengkap.
c. Biaya yang perlu dipersiapkan untuk Over Kredit Resmi Bank relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank
Sesuai dengan namanya, Transaksi Over Kredit ini dilakukan tanpa melalui proses seperti yang harus dilakukan pada Over Kredit Resmi Bank, tapi bukan berarti bawah tangan juga melainkan akad jual beli dilakukan di hadapan Notaris.
Nah, dari Notaris nanti akan dihasilkan beberapa berkas seperti Akta Jual Beli, Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat bila KPR sudah lunas, dan juga Surat Kuasa Jual. Salinan semua berkas tersebut diberikan kepada pembeli untuk dapat digunakan di kemudian hari.
Syaratnya pun sangat mudah, Pembeli cukup menyiapkan fotokopi dan KK tanpa harus repot dengan syarat lainnya seperti pada Over Kredit Resmi Bank. Penjual juga cukup menyiapkan fotokopi KTP, KK dan tentunya Surat Nikah apabila telah menikah dan Sertifikat rumah tentunya,
Prosesnya pun relatif singkat, berdasarkan pengalaman saya proses Over Kredit Cukup Notarial ini hanya memakan waktu paling lama 2 hari setelah berkas kita kumpulkan di Notaris.
Pembeli tinggal melanjutkan pembayaran sisa cicilan KPR namun masih menggunakan nama dan nomor rekening bank pemilik sebelumnya (Penjual)
Lalu, amankah melakukan over kredit cukup di hadapan notaris? Menurut saya Over kredit di hadapan notaris cukup aman dibandingkan over kredit bawah tangan yang cuma menggunakan kuitansi saja sebagai bukti transaksi, karena hingga saat ini setahu saya Bank tetap tidak dapat mengeluarkan Sertifikat pada saat lunas nanti apabila kita hanya bermodalkan Kuitansi jual beli saja walaupun sudah dibubuhi materai.
Namun ada baiknya apabila setelah melakukan Over Kredit di Hadapan Notaris agar Pembeli dan Penjual sama-sama ke Bank Pemberi KPR untuk melaporkan kepada pihak Bank bahwa telah terjadi Alih Kepemilikan atas rumah yang kita jaminkan. Karena nanti setelah itu bank akan mengupdate data-data KPR yang sudah ada, namun kita tetap membayarkan cicilan menggunakan nama pemilik sebelumnya (Penjual), tapi kadang ada beberapa bank yang tidak mempermasalahkan hal tersebut dan bahkan malah langsung kita dapat mengangsur menggunakan nama pembeli sebagai debitur baru.
Kelebihan dari proses Over Kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya Over Kredit menggunakan Akta Notaris adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke Bank Pemberi KPR
b. Pembeli mengangsur ke Bank masih menggunakan Nama Penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada Bank Pemberi KPR, kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke Bank dan mengambil asli sertifikat yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan Over Kredit dengan menggunakan akta Notaris sebaiknya dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Bank Pemberi KPR.
